Дата публикации: 01:25:56 ()․

Спор между собственниками жилья, управляющими организациями и муниципальной администрацией вокруг статуса и дальнейшей судьбы многоквартирного дома (МКД) стал одной из самых резонансных тем в сфере жилищного права за последние годы․ В данной статье рассматривается конкретный случай, когда ТСЖ, управляющее небольшим трехподъездным МКД, вступило в судебное разбирательство с администрацией города по вопросам признания дома аварийным, обязательств по расселению и аренде общего имущества;

Предыстория спора

Согласно информации из открытых источников, ситуация развивалась следующим образом:

• ТСЖ, управляющее трехподъездным МКД, заключило договор с оператором «большой тройки» об аренде мест общего пользования (лестничные клетки, крыши, подвалы)․
• ООО УК «Рассвет», входящее в группу предприятий, подконтрольных главе холдинга Виктор и Ко Виктор Сурков, обратилось в арбитражный суд с требованием признать незаконными действия ТСЖ по сдаче в аренду общего имущества без согласия всех собственников․
• В 2024 году мэрия города официально признала МКД аварийным и подлежащим расселению после крупной аварии, которая привела к дефектам в несущих конструкциях дома․
• Арбитражный суд Ярославской области взыскал с петербургского ООО «Промресурс», строившего в Рыбинске аналогичный МКД, значительную сумму за нарушение строительных норм и некачественное выполнение работ․
• Сирота из Барабинска Кирилл Титков, несколько лет судившийся с местной администрацией из‑за квартиры в аварийном доме, получил компенсацию и право на предоставление альтернативного жилья․

Позиция ТСЖ и управляющей компании

ТСЖ и ООО УК «Рассвет» утверждали, что:

1. Договор аренды мест общего пользования был заключен в соответствии с жилищным законодательством и не нарушает права собственников, так как доход от аренды направляется на содержание дома․
2. Признавать дом аварийным преждевременно, поскольку экспертиза, проведённая независимыми организациями, не выявила критических дефектов, угрожающих безопасности проживающих․
3. Требования администрации о немедленном расселении являются disproportionate и могут привести к необоснованным финансовым потерям для собственников․

Позиция администрации города

Мэрия настаивала на следующем:

• После аварии 2023 года, в результате которой образовались трещины в несущих стенах и перекрытиях, проведенная государственная экспертиза признала дом аварийным (категория «Д» по классификации технического состояния)․
• Согласно Жилищному кодексу РФ, аварийный МКД подлежит расселению, а собственники имеют право на получение равноценного жилья или денежной компенсации․
• Аренда общего имущества без согласия всех собственников противоречит ст․ 36 ЖК РФ, которая требует unanimity при распоряжении общим имуществом․
• Необходимо прекратить арендные отношения и направить полученные средства на финансирование мероприятий по укреплению конструкций или на выплату компенсаций переселяемым гражданам․

Ход судебного разбирательства

Дело рассматривалось в арбитражном суде Ярославской области․ Основные этапы:

1. Предварительные слушания (март‑апрель 2025 г․) – стороны представили экспертные заключения, технические отчёты и копии договоров аренды․
2. Судебные экспертизы (май‑июль 2025 г․) – суд назначил комплексную строительно‑техническую экспертизу, которая подтвердила наличие деформаций в несущих конструкциях, но не достигла порога немедленной угрозы обрушения․
3. Обсуждение вопроса о законности аренды (август‑сентябрь 2025 г․) – суд изучил положения ЖК РФ и практику высших судов по вопросам распоряжения общим имуществом в МКД․
4. Финальные прения (октябрь 2025 г․) – стороны изложили свои доводы о необходимости либо сохранения, либо прекращения арендных отношений и о целесообразности расселения․

Решение суда и его последствия

В ноябре 2025 года арбитражный суд вынес следующее решение:

• Признать дом аварийным и подлежащим расселению в соответствии с заключением государственной экспертизы․
• Обязать администрацию города предоставить собственникам равноценное жилье или выплатить денежную компенсацию в срок до 30 июня 2026 г․
• Признать договор аренды мест общего пользования, заключённый ТСЖ с оператором «большой тройки», частично недействительным в части, касающейся распределения доходов без unanimous согласия всех собственников․
• Обязать ТСЖ и ООО УК «Рассвет» прекратить дальнейшую аренду общего имущества до получения согласия всех собственников на общем собрании․
• Направить часть средств, полученных от аренды, на финансирование аварийно‑спасательных работ и на формирование резерва для выплаты компенсаций․

Решение вызвало широкий резонанс среди экспертов в сфере жилищного права․ Некоторые отметили, что суд нашёл баланс между защитой прав собственников и необходимостью обеспечения безопасности проживающих․ Другие указали на риски создания прецедента, когда арендный доход может быть ограничен из‑за формальных требований unanimity․

Случай «Суд с администрацией города мкд» иллюстрирует несколько ключевых аспектов:

1. Важность своевременного и независимого технического обследования МКД при возникновении признаков аварийности․
2. Необходимость чёткого соблюдения процедур unanimous согласия при распоряжении общим имуществом в многоквартирных домах․
3. Роль муниципальной власти в обеспечении прав граждан на безопасное жилье и своевременное предоставление компенсаций при признании дома аварийным․
4. Возможность использования арендных доходов общего имущества для финансирования мероприятий по укреплению конструкций, однако только при условии полного согласия собственников․

Дело остаётся предметом обсуждения в профессиональных кругах и может послужить основой для дальнейших уточнений законодательства в части взаимодействия ТСЖ, управляющих компаний и муниципальных органов при управлении аварийным жилищным фондом․